He recibido una demanda de ejecución hipotecaria
Recibir una demanda del juzgado impone, pero no significa que hayas perdido la vivienda ni que mañana vayan a cambiarte la cerradura. Significa que el procedimiento judicial ha empezado y que ahora corren plazos legales concretos para responder o negociar. Lo primero es distinguir si lo que tienes en la mano viene realmente del juzgado o si es solo un aviso previo del banco: una carta del banco, por sí sola, no demuestra que exista una demanda.
Qué es una ejecución hipotecaria
Es un procedimiento judicial para reclamar una deuda respaldada por una hipoteca. La vivienda sirve como garantía del pago y puede venderse para cobrar lo debido. Su regulación está en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, conocida como LEC. BOE, LEC, artículo 681.
Para entender tu situación, necesitas distinguir entre las cuotas atrasadas y todo el dinero pendiente del préstamo. Por ejemplo, deber varias mensualidades no es lo mismo que recibir una reclamación por todo el capital que todavía debías devolver durante años.
Cuándo puede iniciarla el banco
En los préstamos sujetos al artículo 24 de la Ley 5/2019, reclamar todo el préstamo exige impagos de al menos el 3 % del capital concedido durante la primera mitad del plazo. El requisito también se considera cumplido con doce mensualidades impagadas o su equivalente. En la segunda mitad, las referencias son el 7 % o quince mensualidades equivalentes.
Además, el banco debe requerirte el pago, darte al menos un mes y advertirte de que reclamará todo el préstamo. BOE, Ley 5/2019, artículo 24.
La reclamación limitada a cuotas vencidas tiene otra regla: tres mensualidades equivalentes y los requisitos de escritura e inscripción. BOE, LEC, artículo 693.
Fases del procedimiento, en orden
Primero, la entidad presenta la demanda. Si el juzgado admite la ejecución, recibes la documentación judicial correspondiente. Lee todas las hojas. La primera página puede no contener toda la información que necesitas.
Después puedes presentar oposición, es decir, explicar al juzgado los motivos legales por los que discutes la reclamación. El plazo ordinario es de diez días hábiles desde la notificación del auto que abre la ejecución. Los días hábiles son los que cuentan para el trámite. Por ejemplo, normalmente no cuentan sábados, domingos ni festivos. BOE, LEC, artículos 133, 556.1 y 695.
Ese plazo ordinario no siempre cierra la puerta al control de cláusulas abusivas que el juzgado no haya examinado antes de forma motivada, como recoge la doctrina de las sentencias del Tribunal Constitucional 31/2019 y 30/2020. Cada caso exige revisarse. Las causas incluyen la deuda extinguida, ciertos errores del saldo y cláusulas abusivas que fundamenten la ejecución o determinen lo reclamado. BOE, LEC, artículo 695.
Si el procedimiento continúa, puede celebrarse una subasta. Es una venta mediante ofertas. Bajo la regulación actual, la vivienda habitual no puede adjudicarse por debajo del 70 % del valor de subasta, salvo por lo debido por todos los conceptos, con un mínimo del 60 %. Si la subasta queda sin ofertas, el artículo 671 regula qué ocurre, y ese régimen cambió con la reforma. La reforma de 2025 se aplica a los procedimientos iniciados desde el 3 de abril de 2025, así que la fecha de inicio del tuyo determina qué regulación corresponde. BOE, Ley Orgánica 1/2025, reforma de los artículos 670 y 671.
Finalmente puede llegar el lanzamiento, que es la entrega forzosa de la vivienda. El artículo 704 prevé un mes para desalojar la vivienda habitual, prorrogable otro mes por motivo fundado. BOE, LEC, artículo 704.
En Cataluña deben revisarse las medidas de alquiler social y realojamiento del artículo 5. BOE, Ley 24/2015. La protección estatal de la Ley 1/2013 alcanza hasta el 15 de mayo de 2028 para quienes reúnen sus condiciones familiares y económicas. No basta con tener dificultades de pago. BOE, Ley 1/2013, artículo 1.
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, introduce novedades. Prevé la suspensión de determinados lanzamientos de hogares vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030 (artículos 1.5 y 2) y exige que la demanda de ejecución hipotecaria indique si el inmueble es vivienda habitual y si quien reclama es gran tenedor (artículo 5.Uno, que modifica el artículo 685.2 de la LEC). La suspensión no es automática: exige cumplir sus requisitos, y la norma está pendiente de convalidación parlamentaria. BOE, RDL 29/2026.
Qué hacer al recibir la notificación
Guarda la notificación completa, los sobres y los justificantes de entrega. Anota la fecha exacta de recepción. El cómputo judicial comienza, como regla general, al día siguiente del acto de comunicación correspondiente. BOE, LEC, artículo 133.
No la ignores aunque pienses que no hay nada que hacer. Busca también la escritura, los recibos y las cartas anteriores del banco.
No firmes documentos que no entiendas. No hagas un pago sin saber a qué corresponde. Pide que te expliquen por escrito si cubre cuotas, intereses u otros gastos. Conserva el justificante y prepara una relación de lo que ya has abonado.
Qué vías pueden estudiarse según la fase
Si la vivienda está en Cataluña, conviene revisar primero la protección catalana. La Ley 24/2015 exige ofrecer alquiler social en determinados casos de ejecución hipotecaria. Es un alquiler adaptado a los ingresos. Puede corresponder si no tienes otra vivienda disponible, cumples los requisitos económicos y quien reclama está obligado a ofrecerlo. BOE, Ley 24/2015, artículo 5. Es una obligación administrativa autonómica: su alcance dentro del juzgado depende de la normativa procesal estatal, y el Tribunal Constitucional ha anulado o limitado parte de estas previsiones (sentencias 57/2022 y 120/2024).
Puede revisarse el importe reclamado y las cláusulas del contrato. Una cláusula abusiva es una condición que perjudica indebidamente al consumidor. Por ejemplo, puede afectar al cálculo de lo que te exigen. La sentencia del Tribunal Constitucional 31/2019 aborda el deber judicial de controlar estas cláusulas en una ejecución hipotecaria. Eso no determina el resultado de tu caso. BOE, STC 31/2019.
También puede estudiarse una negociación o una dación en pago. Esta última consiste en entregar la vivienda para cancelar la deuda en los términos aplicables. Antes de aceptarla, necesitas conocer qué deuda se cancela y cómo queda tu situación.
Si tienes otras deudas, puede valorarse la Segunda Oportunidad. Es un procedimiento para solicitar la cancelación de determinadas deudas si cumples los requisitos. La deuda cubierta por garantía hipotecaria tiene límites específicos. BOE, Ley Concursal, artículos 486, 489.1.8.º y 492 bis.
Ninguna vale para todos los casos; no podemos garantizar un resultado.
Qué hacemos nosotros
En Dideso ofrecemos un primer contacto gratuito con valoración preliminar y una evaluación individual gratuita. Revisamos la información que aportas para entender el problema y las vías que pueden estudiarse.
Si el caso requiere intervención jurídica, la prestan profesionales jurídicos colegiados colaboradores. Para esa revisión, prepara la documentación completa y explica qué necesitas resolver primero.
Preguntas frecuentes
¿Pierdo la casa si me llega la demanda?
La demanda inicia una reclamación judicial. No equivale a una entrega inmediata de la vivienda. Hay trámites y decisiones posteriores. BOE, LEC, artículos 681 y siguientes.
¿Cuánto tiempo tengo para reaccionar?
La oposición ordinaria tiene diez días hábiles. Algunos controles de cláusulas abusivas aún no examinadas pueden plantearse después, pero no conviene contar con ello. Haz revisar la notificación cuanto antes para calcular tu plazo concreto. BOE, LEC, artículos 556.1 y 695.
¿Se puede negociar con el procedimiento abierto?
Puedes plantear una propuesta. El Código de Buenas Prácticas permite determinadas solicitudes, pero algunas dejan de estar disponibles tras anunciarse la subasta. BOE, RDL 6/2012, anexo.
Sigue leyendo
- Cómo funciona el primer análisis
- Tengo cuotas de la hipoteca impagadas
- No puedo pagar mi hipoteca
- Dación en pago
¿Quieres que miremos tu caso?
El primer contacto es gratuito e incluye una valoración preliminar. Enviar una solicitud de información no supone contratar nuestros servicios.
Primer contacto gratuito
Cuéntanos tu caso y te decimos qué margen hay
El primer contacto es gratuito e incluye una valoración preliminar de tu situación. Enviar una solicitud de información no supone contratar nuestros servicios.
Si prefieres hablarlo antes, puedes llamarnos al 930 107 386 o escribirnos por WhatsApp.