Tengo cuotas de la hipoteca impagadas
Ver que se acumulan las cuotas sin pagar genera angustia, pero una o dos cuotas sin pagar no significan que vayas a perder la vivienda mañana: eso no permite al banco reclamar automáticamente todo el préstamo. Lo que ocurra a partir de aquí depende del contrato, del importe pendiente y de las reglas legales aplicables — y conocerlas es lo primero para tomar decisiones con calma, no con miedo.
Qué pasa en las primeras cuotas
El banco puede pedirte que regularices los pagos. También puede calcular intereses de demora, que son los intereses por pagar tarde. Por ejemplo, pueden añadirse al importe de una cuota que sigue pendiente después de su fecha de pago.
El artículo 114 vigente de la Ley Hipotecaria establece, para préstamos de personas físicas garantizados sobre inmuebles residenciales, el interés ordinario más tres puntos porcentuales. Si el ordinario es del 3 %, la referencia sería el 6 %. El límite de tres veces el interés legal pertenecía a una redacción anterior. En un contrato antiguo debe revisarse qué régimen corresponde. BOE, Ley Hipotecaria, artículo 114.
También puede plantearse la inclusión en un fichero de morosos, que es un registro de deudas impagadas. La deuda debe ser cierta, vencida y exigible. En llano, debe existir, haber llegado su fecha de pago y poder reclamarse. Además, el acreedor debe haberte informado de la posible inclusión y de los sistemas en los que participa. La ley contempla también límites cuando existe una reclamación formal sobre la deuda. BOE, Ley Orgánica 3/2018, artículo 20.
Cuándo puede reclamar toda la deuda (vencimiento anticipado)
El vencimiento anticipado significa que el banco exige ahora todo lo que debías devolver durante el resto del préstamo.
Cuando se aplica el artículo 24 de la Ley 5/2019, en la primera mitad del plazo el impago debe alcanzar el 3 % del capital concedido. También cumple el requisito el equivalente a doce mensualidades. En la segunda mitad, las referencias son el 7 % o quince mensualidades equivalentes.
Debe existir un requerimiento previo con al menos un mes para pagar y una advertencia de reclamación total. No basta con que el contrato permita exigir todo por cualquier retraso. BOE, Ley 5/2019, artículo 24.
La ejecución limitada a cuotas vencidas tiene requisitos distintos, recogidos en el artículo 693.1. BOE, LEC. Por eso, contar cuotas sin mirar qué se reclama puede darte una idea equivocada.
Qué conviene hacer ya
Reúne la escritura de la hipoteca y cualquier documento posterior que cambie sus condiciones. Añade los recibos y las comunicaciones que hayas recibido. Ordenarlos por fecha te ayudará a explicar qué ha pasado.
Anota cada cuota pendiente, su importe y su vencimiento. Separa lo que sabes de lo que necesitas confirmar. Si el banco te reclama una cantidad que no reconoces, pide un desglose por escrito. Solicita que distinga cuotas, intereses y otros conceptos.
Comunica también por escrito tu dificultad de pago. Explica tus ingresos actuales y si el problema parece temporal o puede durar. Guarda una copia y el justificante de recepción. Por ejemplo, si has perdido ingresos durante varios meses, aporta documentos que permitan entender esa situación.
No ignores los burofax. Son comunicaciones que pueden acreditar qué te enviaron y cuándo. Léelos completos y comprueba si incluyen una fecha límite.
Antes de pagar a un intermediario por adelantado, pide una explicación clara del servicio, del precio y de las condiciones. Necesitas saber qué trabajo hará y qué documentos recibirás. Busca orientación con los papeles preparados, aunque todavía falten algunos datos.
Vías que pueden estudiarse
Si tu vivienda está en Cataluña, revisa también la protección catalana. La Ley 24/2015 contempla mecanismos de mediación para el sobreendeudamiento. Es una intervención voluntaria para intentar abordar deudas que no puedes afrontar, y no paraliza por sí misma una ejecución hipotecaria. También recoge supuestos de oferta obligatoria de alquiler social antes de una ejecución hipotecaria, aunque su alcance dentro del juzgado depende de la normativa procesal estatal y el Tribunal Constitucional ha limitado parte de estas previsiones. BOE, Ley 24/2015, artículos 2 y 5.
En Cataluña existen mecanismos públicos de mediación y apoyo para situaciones de sobreendeudamiento y riesgo de perder la vivienda. Su existencia puede tenerse en cuenta al revisar tu situación. BOE, Ley 24/2015, artículos 2 y 5.
Una reestructuración consiste en cambiar la forma de devolver el préstamo para intentar que puedas asumirlo. Puede incluir una carencia de capital, es decir, un periodo durante el que no devuelves capital, aunque puedas seguir pagando intereses. También puede incluir más años para devolverlo. Una cuota menor merece revisarse junto con el coste total.
El Código de Buenas Prácticas del RDL 6/2012 exige comprobar que la entidad está adherida y que cumples los requisitos. Incluyen ingresos familiares, cambios económicos o vulnerabilidad y el peso de la cuota sobre tus ingresos. También cuentan las condiciones de la vivienda y de su adquisición.
El Código contempla reestructuración, quita y dación en pago. Una quita reduce parte de la deuda. La entidad puede aceptarla o rechazarla conforme a esa regulación. La dación consiste en entregar la vivienda para cancelar la deuda prevista, con condiciones adicionales. Algunas vías tienen límites cuando ya se ha anunciado la subasta. BOE, RDL 6/2012, artículos 3 y 5 y anexo.
Cada vía depende de contrato, ingresos y vivienda; no prometemos resultados.
Si ya has recibido una demanda
Comprueba si el documento procede del juzgado y guarda todas sus páginas. Una demanda requiere revisar el procedimiento y los plazos concretos. No esperes a completar una negociación para enseñar la documentación judicial a quien vaya a asesorarte.
Puedes consultar nuestra página sobre ejecución hipotecaria para entender las fases y preparar los documentos. Lleva también las propuestas que hayas presentado al banco y sus respuestas. Así será más fácil conocer qué se ha solicitado y qué sigue pendiente.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas cuotas tengo que deber para que el banco me pueda ejecutar?
Hay que distinguir entre reclamar todo el préstamo y ejecutar solo cuotas vencidas. Para la primera situación se aplican, cuando corresponda, los umbrales explicados antes. Para la segunda, el artículo 693.1 contempla tres mensualidades equivalentes con requisitos adicionales. BOE, LEC, artículo 693.
¿Me pueden meter en un fichero de morosos?
Puede ocurrir si se cumplen los requisitos legales. Si recibes un aviso, comprueba la cantidad, el origen de la deuda y la información previa que te dieron. La inclusión no depende únicamente de cuántas cuotas debes. BOE, Ley Orgánica 3/2018, artículo 20.
¿Conviene dejar de pagar para negociar?
No puede decidirse con una regla general. Dejar de pagar tiene consecuencias y puede aumentar lo pendiente. Para valorar tu caso hay que conocer tus ingresos, los gastos necesarios, el contrato y las propuestas disponibles. No tomes esa decisión pensando que el impago obligará al banco a aceptar un acuerdo.
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