Dos personas compran un piso parecido, en la misma calle, con el mismo banco. Una paga trescientos euros más al mes que la otra. El euríbor es el mismo para las dos, así que la diferencia está en otro sitio: en el diferencial.
Es una de las cifras más importantes de tu hipoteca y de las que menos gente sabría decir de memoria.
Qué es el diferencial de una hipoteca, exactamente
En una hipoteca a tipo variable, el interés que pagas se calcula así:
euríbor + diferencial = tu tipo de interés
El euríbor es un índice de mercado: cambia solo, es igual para todo el mundo, y ni tú ni tu banco podéis hacer nada al respecto.
El diferencial es el porcentaje fijo que tu banco te añadió cuando firmaste. No cambia con el mercado. Se quedó pactado en tu escritura el día de la firma y ahí sigue.
Si tu diferencial es del 0,90% y el de tu vecino del 1,80%, tú pagas casi un punto menos de interés sobre el mismo capital, para siempre. Sobre una hipoteca a veinte o treinta años, esa diferencia es mucho dinero.
Cuánto dinero supone el diferencial en tu cuota
Merece la pena verlo con números, porque «casi un punto» suena a poco y no lo es.
Ejemplo inventado para ilustrarlo, con las cifras calculadas. No es una oferta ni un caso real.
Dos hipotecas idénticas: 180.000 euros a 25 años, con el euríbor en el 2%. La única diferencia es el diferencial. 0,90% en una, 1,80% en la otra.
- Con diferencial del 0,90%: unos 844 euros al mes.
- Con diferencial del 1,80%: unos 930 euros al mes.
Son 86 euros al mes. Algo más de mil al año. Y si esas condiciones se mantuvieran durante los veinticinco años, la diferencia total rondaría los 26.000 euros.
Veintiséis mil euros por una cifra que se pactó en una tarde y que la mayoría de la gente no sabría decir de memoria. Por eso vale la pena saber cuál es el tuyo.
De qué depende el diferencial que te tocó a ti
Sobre todo, del momento en que firmaste. Los diferenciales han ido cambiando mucho con los años según la competencia entre bancos y el contexto económico: quien firmó en un momento de bancos peleándose por captar clientes consiguió diferenciales mucho mejores que quien firmó cuando nadie quería dar hipotecas.
Después influyen cosas más conocidas: tu perfil y tus ingresos al firmar, el porcentaje del valor de la vivienda que financiaste, y los productos que contrataste con el banco. Seguros, nómina domiciliada, tarjetas. Esto último es lo que se llaman bonificaciones.
Las bonificaciones: el detalle que descoloca a mucha gente
Muchas hipotecas tienen un diferencial «de partida» y otro, más bajo, que se aplica solo si cumples ciertas condiciones: domiciliar la nómina, mantener un seguro de hogar con ellos, usar la tarjeta un mínimo de veces al año.
El problema llega cuando alguna de esas condiciones deja de cumplirse sin que nadie lo avise en voz alta. Cambias de trabajo y la nómina va a otro banco, o cancelas un seguro porque encontraste uno más barato, y en la siguiente revisión tu tipo sube, no porque el euríbor se haya movido, sino porque perdiste una bonificación.
Si te ha subido la cuota y el euríbor no lo explica del todo, esto es lo primero que hay que mirar.
Hay además un detalle que conviene tener presente: las bonificaciones se comprueban en momentos concretos, no de forma continua. Puedes dejar de cumplir una condición en enero y enterarte en la revisión, meses después, con la subida ya aplicada. No es un castigo sorpresa: estaba en el contrato. Simplemente nadie lo recuerda.
Lo que la ley te permite en los productos vinculados
Aquí hay un matiz que cambia la conversación con el banco y que casi nadie tiene presente. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en vigor desde el 16 de junio de 2019, prohíbe con carácter general las ventas vinculadas. En su artículo 17 admite una excepción concreta, que el banco te exija un seguro de daños sobre la vivienda hipotecada y el seguro que garantice el cumplimiento del préstamo, pero la acompaña de tres límites que conviene saberse de memoria:
- El banco tiene que aceptar pólizas alternativas de cualquier proveedor que ofrezca condiciones y nivel de prestaciones equivalentes. Y no solo al firmar: también en cada renovación.
- No puede cobrarte nada por estudiar la póliza alternativa que le presentes.
- Aceptar esa póliza no puede empeorar las condiciones del préstamo, de ninguna naturaleza.
El tercer límite es el importante para lo que estamos hablando. Si tu hipoteca se firmó a partir de esa fecha y el seguro en cuestión es uno de los que la ley permite exigir, llevarte ese seguro a otra compañía equivalente no debería costarte la bonificación, porque eso sería exactamente el empeoramiento que el artículo prohíbe.
Dicho eso, tres cautelas honestas antes de que nadie se lance a cancelar nada:
- La fecha manda. Si firmaste antes del 16 de junio de 2019, esa ley no reescribe las condiciones que ya tenías pactadas.
- No todo producto entra en la excepción. La nómina, la tarjeta, un plan de pensiones o un seguro de vida que no garantice el préstamo suelen ser venta combinada, voluntaria: ahí perder la bonificación por dejar de cumplir sí es la consecuencia pactada.
- «Equivalente» no significa «más barata». Significa mismo nivel de coberturas. Presentar una comparativa de coberturas por escrito, y no solo el precio, es lo que convierte tu petición en algo que el banco tiene que contestar.
Si te dicen que no y crees que el caso encaja en ese artículo, el camino es pedirlo por escrito al servicio de atención al cliente de la entidad y, si la respuesta no llega o no convence, reclamar al Banco de España, que explica cómo realizar una reclamación paso a paso. No es un trámite rápido, pero deja constancia y a veces se resuelve antes de llegar tan lejos.
Dónde encontrar tu diferencial en la escritura
En la escritura del préstamo. Suele aparecer en la cláusula del tipo de interés, redactado como «euríbor más X puntos» o «euríbor incrementado en X%». Si hay bonificaciones, vienen justo después, con la lista de condiciones.
Si no tienes la escritura a mano, el banco está obligado a facilitarte una copia. También suele figurar en la información precontractual que te dieron al firmar.
Qué buscar concretamente en esa cláusula, porque no basta con localizar un número:
- El diferencial de partida, el que se aplica si no cumples ninguna condición. Es el que manda si algo falla.
- El diferencial bonificado y, sobre todo, la lista exacta de condiciones que hay que cumplir para tenerlo.
- Cuánto baja cada condición por separado. A veces el seguro de hogar vale unas décimas y la nómina otras; saberlo te dice cuáles compensa mantener y cuáles no.
- Cuándo y cómo se comprueban. Si se revisan una vez al año en una fecha concreta, esa fecha importa.
- Tu fecha de revisión y el índice de referencia que se aplica. No siempre es el euríbor del mes en curso.
Audita tu propio recibo de la hipoteca en diez minutos
Con la escritura y dos recibos delante se puede comprobar casi todo sin ayuda de nadie:
1. Mira el tipo de interés que figura en el recibo. Suele venir expresado.
2. Resta tu diferencial. Lo que queda debería parecerse al valor del índice en tu fecha de revisión.
3. Compara ese valor con la serie oficial. El Banco de España publica los tipos de interés oficiales y son consultables por cualquiera.
4. Si no cuadra, hay tres sospechas por orden de probabilidad: has perdido una bonificación, se ha aplicado el índice de otra fecha, o hay un error.
5. Pregunta por escrito, indicando qué cifra esperabas y cuál te han aplicado. Una consulta concreta se responde; una queja genérica se archiva.
No siempre hay un error, la mayoría de las veces la explicación es una bonificación perdida. Pero saberlo cambia la conversación: ya no estás pidiendo un favor, estás señalando algo concreto.
¿Se puede cambiar el diferencial de la hipoteca?
No unilateralmente: está pactado en el contrato. Pero sí se puede renegociar, y hay dos caminos.
Uno es hablar con tu propio banco y pedir una modificación de condiciones. Más fácil si eres buen cliente y llevas años cumpliendo. El otro es llevarte la hipoteca a otro banco que te ofrezca mejores condiciones.
Ninguna de las dos es automática ni gratuita, y ambas tienen más sentido cuanto más te quede por pagar: rebajar el diferencial cuando quedan veinte años compensa mucho más que cuando quedan tres.
La cuenta que decide si merece la pena es sencilla: calcula cuánto ahorrarías al mes con el diferencial nuevo, y divide el coste total de la operación entre esa cifra. El resultado son los meses que tardas en recuperar lo que te cuesta moverte. Si ese plazo es corto comparado con lo que te queda de hipoteca, compensa. Si te quedan pocos años, casi nunca sale.
Cómo plantear esa conversación, y qué llevar preparado, está en renegociar la hipoteca antes del primer impago. Y si lo que te estás planteando es dejar el tipo variable del todo, la comparación está en hipoteca fija o variable.
Preguntas frecuentes
¿El diferencial puede subirme solo?
El diferencial pactado no cambia por sí mismo. Lo que sí cambia es cuál de los dos se te aplica, el de partida o el bonificado, según cumplas o no las condiciones. Desde fuera parece una subida del diferencial, y en la práctica lo es para tu bolsillo.
Tengo un diferencial alto pero no puedo cambiarme de banco. ¿Qué hago?
Si es por impagos o por situación laboral, lo primero es resolver eso: con impagos recientes ninguna entidad va a mejorar tus condiciones. Ahí la conversación ya no es sobre el diferencial.
¿Merece la pena mantener productos vinculados que no uso?
Depende de dos números: lo que te cuesta el producto y lo que te bonifica. Si un seguro te cuesta más de lo que te ahorra en intereses, mantenerlo por inercia es pagar de más. Haz esa resta antes de renovar.
Si mi hipoteca es fija, ¿tengo diferencial?
No en el sentido de este artículo: en una hipoteca a tipo fijo pagas un interés pactado que no se suma a ningún índice, así que no hay revisiones ni bonificaciones que ganar o perder por esa vía. Sí puede haber productos vinculados que condicionaron el tipo que te dieron al firmar.
En mi escritura no encuentro la palabra «diferencial».
Es habitual: puede aparecer como «margen», «incremento» o simplemente redactado en texto («euríbor incrementado en un punto y medio»). Lo que buscas es el número que se suma al índice.
Si el problema es que ya no llegas a pagar la hipoteca
Renegociar el diferencial sirve cuando la cuota aprieta pero se paga. Si ya no se paga, o estás a punto, la conversación es otra, y conviene tenerla antes de acumular impagos, porque el margen para negociar se estrecha rápido. Si te ha subido la cuota y no sabes por dónde empezar, qué hacer cuando el euríbor te sube la cuota va justo de ese momento; y si ya estás más allá, están las cinco opciones comparadas.
Si quieres que miremos tu caso concreto, escritura en mano, cuéntanos tu situación: te decimos si la subida está bien aplicada y qué opciones reales tienes. Ese primer vistazo no cuesta nada ni te ata a nada.
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