Si firmaste una hipoteca a tipo variable hace años y ahora pagas más sin haber cambiado nada del contrato, lo más probable es que la explicación esté en el euríbor. Esta página explica cómo entra exactamente ese índice en tu cuota, por qué la subida te llega meses después de leerla en las noticias, y qué se puede hacer si la cuota nueva ya no encaja en tus ingresos.
Una precisión previa: préstamo e hipoteca no son lo mismo
En el habla corriente se usan como sinónimos, y no lo son. Lo que tienes es un préstamo, es decir, la obligación de devolver un dinero con sus intereses. La hipoteca es la garantía que se constituyó sobre el inmueble para asegurar ese préstamo.
La distinción parece un detalle y no lo es: el euríbor afecta al préstamo, a lo que pagas. La hipoteca es lo que le da al banco un camino más rápido si dejas de pagar. Entender que son dos cosas distintas ayuda a leer tu escritura y a entender por qué algunas decisiones afectan a una cosa y no a la otra.
Qué es el euríbor y cómo llega a tu cuota
El euríbor es el tipo de interés al que las entidades financieras europeas se prestan dinero entre sí. Se publica de forma periódica y se usa como referencia en muchos contratos. En España, el más utilizado en préstamos a tipo variable es el euríbor a un año.
En un préstamo variable, el interés que se te aplica sale de sumar dos piezas:
- El euríbor, que se mueve con el mercado y no lo controla ni tú ni tu banco.
- El diferencial, un porcentaje fijo que quedó pactado en tu contrato y que no cambia en toda la vida del préstamo. Lo explicamos a fondo en qué es el diferencial de tu hipoteca.
Si tu escritura dice «euríbor más 1%» y en la fecha de revisión el euríbor está en el 2%, el tipo que se te aplica es el 3%.
Si en la siguiente revisión el euríbor ha subido al 3%, tu tipo pasa al 4%, sin que se haya tocado ni una línea del contrato.
Tu contrato no cambia, pero depende de un valor externo que sí lo hace.
Por qué la subida te llega tarde y de golpe
El euríbor se mueve prácticamente a diario. Tu cuota, no. Las entidades toman habitualmente la media mensual del índice y la aplican en las fechas de revisión pactadas en la escritura, que suelen ser anuales o semestrales.
Eso produce dos efectos que desconciertan bastante. El primero, que puedes leer durante meses que el euríbor ha subido y no notar nada, hasta que llega tu fecha y el salto aparece entero de una vez. El segundo, el simétrico: cuando el índice baja y los titulares lo celebran, tu cuota sigue igual hasta tu próxima revisión. Ese desfase es también el motivo de que muchas subidas se vivan como un golpe inesperado, algo que tratamos en te ha subido la cuota por el euríbor: qué hacer.
Hay además un segundo desfase, más técnico, que casi nadie tiene presente. La media mensual del índice no se conoce hasta que el mes ha terminado y se publica oficialmente, así que en la fecha de revisión no se aplica el valor de ese mismo mes, sino el de un mes anterior, y en algunas escrituras el del segundo mes anterior. Esto significa que la cuota que empiezas a pagar hoy refleja el estado del mercado de hace varias semanas. Importa por una razón práctica: si quieres anticipar tu próxima revisión, el dato que tienes que mirar no es el euríbor de hoy, sino el que corresponda al mes que tu propia escritura señala como referencia.
Por qué a ti te ha subido más que a otra persona
Dos hipotecas con el mismo índice pueden moverse de forma muy distinta. Lo que marca la diferencia:
| Qué influye | Por qué cambia tu cuota |
|---|---|
| El diferencial pactado | No es el mismo en un préstamo de 2006 que en uno de 2016, y esa diferencia te acompaña toda la vida del préstamo. |
| El capital que queda pendiente | Un punto más de interés sobre una deuda grande pesa mucho más que sobre una pequeña. |
| El plazo que resta | Cuanto más lejos esté el final, más se reparte y más se nota. |
| Las bonificaciones | Muchos contratos rebajan el diferencial a cambio de domiciliar la nómina, contratar seguros o usar una tarjeta. Si has dejado de cumplir alguna condición, puedes estar pagando más sin que el euríbor tenga la culpa. |
Por eso comparar cuotas con conocidos no sirve de mucho. La única comparación útil es la de tu recibo con tu escritura.
Qué revisar en tu escritura, y con qué papeles
Antes de dar por buena una subida conviene comprobar que se ha aplicado como toca. Lo que hay que localizar:
- El índice de referencia exacto y el diferencial.
- La periodicidad y la fecha de revisión.
- Las bonificaciones pactadas y qué hay que cumplir para conservarlas.
- Si existe algún suelo o techo al tipo aplicable.
Para cotejarlo hacen falta tres documentos: la escritura del préstamo, los recibos de los últimos meses y el cuadro de amortización actualizado. Con esos tres se puede verificar si el tipo nuevo se ha calculado bien.
El valor oficial del índice y las explicaciones del supervisor se pueden consultar directamente en el portal del Cliente Bancario del Banco de España, que es la fuente a la que conviene ir antes que a cualquier titular.
Si tu hipoteca no referencia al euríbor
El euríbor es el índice más extendido en España, pero no es el único. Conviene comprobarlo en la escritura antes de dar por hecho nada, porque si el índice que aparece es otro, toda la lógica anterior sigue valiendo pero los números que tienes que vigilar son distintos.
El caso más habitual es el IRPH, un índice oficial que en su día se calculaba a partir de los tipos medios de los propios préstamos hipotecarios concedidos por las entidades. Al construirse sobre tipos que ya incluían gastos y comisiones, históricamente ha marcado valores superiores a los del euríbor, de modo que dos personas con el mismo diferencial pactado pueden estar pagando cuotas muy distintas solo por el índice al que se ligó cada préstamo. Existen también referencias menos frecuentes, como índices ligados a deuda pública, que aparecen en préstamos antiguos.
Los valores de todos los índices oficiales de referencia los publica mensualmente el Banco de España, y se consultan en el mismo portal del Cliente Bancario. Si en tu escritura aparece el IRPH, merece la pena revisar cómo se incorporó al contrato y qué información se te dio en su momento, porque ha sido objeto de litigios y la valoración depende de las circunstancias concretas de cada firma, no de una regla general. Es un análisis que conviene hacer con la escritura delante, y es parte de lo que revisamos cuando alguien nos cuenta su caso.
Si la cuota nueva ya no encaja
Aquí lo importante es el momento. Mientras vas al día tienes conversaciones posibles que se cierran en cuanto aparece el primer impago, y casi nadie las aprovecha porque pedir ayuda yendo al corriente parece exagerado.
Lo que suele estar sobre la mesa en ese punto es ampliar el plazo para bajar la cuota, revisar las bonificaciones que has dejado de cumplir, o modificar las condiciones del préstamo. Está desarrollado en cómo renegociar tu hipoteca antes de dejar de pagar. Si lo que te planteas es cambiar de tipo, la comparación honesta entre quedarte en variable o pasar a fijo está en hipoteca fija o variable.
Si el problema es más de fondo y la cuota no va a volver a encajar aunque se estire el plazo, el terreno cambia: ahí entran la venta con acuerdo de cancelación o la dación en pago, y conviene empezar por entender en qué punto estás, que es lo que hacemos en no puedo pagar mi hipoteca. Las cinco vías, comparadas una por una, están en las cinco opciones reales.
Preguntas frecuentes
¿Cómo afecta el euríbor a una hipoteca variable ya firmada?
Afecta en cada fecha de revisión, no de forma continua. En esa fecha se toma el valor del índice, se le suma el diferencial de tu contrato y de ahí sale el tipo que se te aplicará hasta la siguiente revisión. El contrato no se modifica; lo que cambia es el índice del que depende.
¿Qué es el diferencial de una hipoteca y cómo se suma al euríbor?
En una hipoteca variable referenciada al euríbor, el diferencial es el margen pactado, expresado en puntos porcentuales, que se suma a ese índice para calcular el tipo de interés nominal. Sus condiciones constan en la escritura. En cada revisión se toma el valor del euríbor previsto en ella y se aplica el diferencial correspondiente, teniendo en cuenta las bonificaciones pactadas, por ejemplo por domiciliar la nómina o contratar determinados seguros. Si dejas de cumplir sus requisitos, puedes perder esas bonificaciones. Con el mismo euríbor, las cuotas pueden ser distintas por el diferencial, el capital pendiente o el plazo restante. Lo vemos con más detalle en qué es el diferencial de una hipoteca.
Si tengo hipoteca a tipo fijo, ¿me afecta?
No en la cuota: un tipo fijo no se revisa con el euríbor. Hay matices en préstamos mixtos, que empiezan fijos y pasan a variable, y en la conveniencia o no de cambiar de modalidad. Lo vemos en hipoteca fija o variable.
¿Puedo negarme a que me suban la cuota?
Si la revisión se ha aplicado conforme a lo que dice tu escritura, no: forma parte de lo que se pactó al firmar. Otra cosa distinta es comprobar que se ha aplicado bien el índice, la fecha y las bonificaciones, que sí merece la pena revisar.
¿Por qué no me ha bajado la cuota si el euríbor ha bajado?
Casi siempre porque todavía no ha llegado tu fecha de revisión. Hasta ese día se mantiene el tipo fijado en la revisión anterior, aunque el índice se haya movido mucho por el camino.
¿Interesa cambiar de banco para pagar menos?
Depende de las cifras concretas: del diferencial que tienes, del capital que queda, de los gastos de la operación y de las condiciones que te ofrezcan. Es un cálculo que hay que hacer con tus números delante, no una respuesta general.
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