Dación en pago: entrega la vivienda y cierra tu deuda para siempre
La dación en pago consiste en entregarle la vivienda al banco a cambio de que cancele la deuda hipotecaria. Sobre el papel suena simple. En la práctica es de las cosas peor explicadas del sector, y esa confusión cuesta dinero a gente que ya no lo tiene.
Aquí va sin rodeos: qué es exactamente, qué hace falta para que funcione, por qué el banco puede decir que no, y qué hacer entonces.
Lo que casi nadie te cuenta a tiempo sobre la dación
Entregar las llaves no cancela la deuda. Repito esto porque es el error más caro que vemos: hace falta un acuerdo firmado en el que la entidad acepte expresamente que con esa entrega la deuda queda saldada. Sin ese documento puedes quedarte sin vivienda y con la deuda intacta, que es justo el escenario que querías evitar.
Tampoco es un derecho que puedas exigir. La dación requiere que las dos partes quieran, así que todo el trabajo real está en conseguir que a la otra le interese más aceptar que seguir adelante con el procedimiento.
Por qué el banco puede decir que no
Los motivos habituales, y ninguno es caprichoso:
- La vivienda vale menos que la deuda. Si aceptando la dación el banco asume una pérdida, tiene que comparar esa pérdida con lo que espera recuperar por la vía judicial.
- Hay avalistas solventes. Si alguien más responde de la deuda, la entidad pierde el incentivo para cerrar. Lo desarrollamos en qué pasa con mi avalista si hago una dación en pago.
- El procedimiento está muy avanzado. Cuanto más cerca de la subasta, menos motivos tiene para cambiar de rumbo.
- Hay cargas posteriores sobre el inmueble, como embargos de otros acreedores, que complican la entrega limpia.
Un no no significa que no haya salida. Significa que hay que mirar el caso con lupa antes de decidir por dónde tirar. Los factores que inclinan esa decisión, uno a uno, están en cuándo acepta el banco una dación en pago.
Si el banco no acepta: la venta negociada
Es la alternativa que más veces funciona, y conviene entender por qué. Vender la vivienda a un tercero antes de la subasta suele dar un precio bastante mejor que el que se obtiene en una puja, y ese dinero va directo contra la deuda.
Ahora bien, vender por tu cuenta y punto no resuelve nada: es una operación sobre el inmueble, no sobre el préstamo. Lo que cierra el asunto es el acuerdo con el acreedor sobre el saldo, firmado antes de vender. Sin eso, puedes vender y seguir debiendo la diferencia.
Los tres datos que hay que tener antes de plantear nada: cuánto se debe de verdad (capital, intereses, recargos y costas, que no es lo que dice el último recibo), cuánto vale la vivienda de verdad en el mercado de hoy, y quién es hoy el acreedor, porque puede que la deuda ya no esté en el banco donde firmaste.
Si la vivienda vale menos que la deuda
Es el escenario que más asusta y donde más sentido tiene negociar, aunque parezca lo contrario. Dejar correr el procedimiento aquí es el peor de los finales: se pierde el inmueble y queda una deuda que se sigue reclamando, ahora sin ningún bien con el que responder.
Lo que se plantea entonces es una quita sobre la diferencia, es decir, que el acreedor acepte cobrar menos de lo que figura a cambio de cerrar ya. Cuánto se puede rebajar depende del caso y no lo sabe nadie de antemano. Está explicado con más detalle en cómo se negocia una deuda hipotecaria, y qué ocurre si no se hace nada, en pierdo la casa en la subasta, ¿y aun así sigo debiendo dinero?.
Dación o venta negociada: en qué se diferencian
Se confunden constantemente y no son lo mismo:
- En la dación, la vivienda pasa directamente al acreedor y la deuda se cancela con esa entrega. No hay comprador ni precio de mercado de por medio.
- En la venta negociada, la vivienda se vende a un tercero al precio que dé el mercado, y ese importe se aplica a la deuda con un acuerdo previo sobre qué pasa con lo que sobre o falte.
Cuál conviene depende sobre todo de la diferencia entre el valor del inmueble y la deuda, y de si hay tiempo material antes de la subasta. La comparación completa está en dación en pago o vender la casa.
Los avalistas, que es donde más gente se lleva un susto
Si en tu préstamo hay avalistas, normalmente padres o hermanos, su responsabilidad no se extingue automáticamente porque tú entregues la vivienda. Tiene que quedar expresamente recogido en el acuerdo, igual que la cancelación de tu propia deuda.
Cerrar una dación sin ocuparse de eso deja a la familia expuesta a una reclamación posterior, y es un error que se ve más de lo que parece. Lo tratamos a fondo en qué pasa con mi avalista.
Un detalle fiscal de la dación que conviene conocer
Entregar la vivienda genera, en términos fiscales, una ganancia o pérdida patrimonial. Mucha gente no sabe que el artículo 33.4.d) de la Ley 35/2006 del IRPF declara exenta esa ganancia en la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o de su garante, cuando sirve para cancelar deudas hipotecarias con una entidad de crédito. La misma exención alcanza a la transmisión hecha en una ejecución hipotecaria judicial o notarial.
La propia norma pone una condición: que el propietario no disponga de otros bienes o derechos suficientes para pagar la deuda. Si en tu caso se cumple o no es algo que hay que mirar con tus datos delante, no una respuesta general. Lo mencionamos porque conviene tenerlo en cuenta antes de firmar nada, no después.
Los riesgos de moverse sin plan
Tres cosas que vemos a menudo y que estrechan el margen:
- Vender con prisa y por debajo de precio para salir del problema. Se pierde dinero que habría ido contra la deuda, y a veces ni siquiera se cierra el saldo.
- Entregar las llaves sin acuerdo firmado, confiando en que el banco hará lo lógico.
- Dejar de responder al banco. El procedimiento avanza igual, y cuando se retoma la conversación hay menos que negociar y más costas acumuladas.
Hay más errores de este tipo recogidos en qué no hacer cuando no puedes pagar la hipoteca.
Qué hacemos nosotros
Miramos si tu caso encaja mejor en una dación o en una venta negociada, con los números delante y no por intuición. Después llevamos la negociación con el banco o con el fondo, y nos ocupamos de que lo que se firme cierre el asunto de verdad: la deuda cancelada, los avalistas liberados si los hay, y nada pendiente para después.
Lo que no hacemos es garantizarte que el banco vaya a aceptar. Eso depende de él, de las cifras y del momento, y quien te lo prometa por teléfono no ha visto tu caso.
Preguntas frecuentes
¿Puedo obligar al banco a aceptar una dación en pago?
No. Hace falta acuerdo de las dos partes. Lo que sí se puede hacer es presentarla de forma que a la entidad le resulte preferible a continuar con el procedimiento.
Si entrego las llaves, ¿queda cancelada toda la deuda?
Solo si así consta en el acuerdo firmado. La entrega física por sí sola no cancela nada. Es el punto donde más gente se confía.
¿Y si la vivienda vale menos de lo que debo?
Sigue habiendo margen para negociar, normalmente una quita sobre la diferencia. Es más difícil, pero es también el escenario donde no negociar sale más caro.
¿Puedo hacer una dación si ya hay demanda?
Sí, mientras el procedimiento siga abierto, aunque el margen se estrecha en cada fase. Lo vemos en negociar una ejecución hipotecaria ya empezada.
¿Tengo que pagar impuestos por entregar la vivienda?
La ley del IRPF exime la ganancia patrimonial en la dación de la vivienda habitual cuando se cumplen los requisitos que fija, entre ellos no tener otros bienes suficientes para pagar la deuda. Si en tu caso concreto se cumplen es algo que hay que comprobar con tu documentación, no dar por hecho.
Si el banco ya te dijo que no, eso no cierra nada. Y si todavía no sabes en qué punto estás, empieza por no puedo pagar mi hipoteca, o escríbenos y lo vemos con calma.
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