Casi todo lo que se escribe sobre impago hipotecario explica qué hacer. Este artículo va del otro lado: de las cosas que la gente hace por instinto cuando la situación aprieta, y que suelen dejarla en peor posición de la que estaba.
No son errores de gente descuidada. Son reacciones perfectamente humanas ante algo que da miedo. Precisamente por eso vale la pena nombrarlas.
No abrir las cartas del banco ni del juzgado
Es el más frecuente y el más comprensible. El sobre se queda encima del mueble, sin abrir, porque abrirlo hace real algo que uno preferiría que no lo fuera.
El problema es que hay comunicaciones cuyo contenido pone en marcha un reloj. Especialmente las que vienen de un juzgado: los plazos empiezan a contar desde el día siguiente a aquel en que se hace la comunicación (artículo 133.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y corren igual aunque el sobre siga cerrado. Una carta sin abrir no detiene nada; solo hace que te enteres más tarde, con menos margen.
Abrirlas no obliga a resolver nada ese día. Solo a saber en qué punto estás.
Dejar de coger el teléfono al banco
También se entiende: las llamadas son incómodas y se repiten. Pero desaparecer del mapa tiene un efecto que no se ve. Desde el otro lado, alguien ilocalizable es alguien con quien no se puede negociar, y la vía que queda es la judicial.
No hace falta comprometerse a nada en esas llamadas. Decir «estoy con ello, te llamo yo» ya cambia la situación respecto al silencio.
Firmar lo primero que te ofrezca el banco
Cuando llevas meses de tensión, la primera propuesta que llega parece una salida. A veces lo es. Y a veces es un acuerdo que resuelve el trimestre y empeora el año: un aplazamiento que capitaliza intereses, una refinanciación que alarga la deuda mucho más de lo que parece, o, el caso más serio, una entrega de la vivienda que no deja por escrito que la deuda queda cancelada.
Ese último merece una línea propia: entregar las llaves no cancela la deuda por sí solo. Hace falta un acuerdo firmado donde el acreedor acepte expresamente esa cancelación. Es la diferencia entre una dación en pago bien hecha y quedarse sin casa y con la deuda intacta.
Antes de firmar, siempre la misma pregunta: después de esto, ¿cuánto debo exactamente, y quién responde?
Vaciar los ahorros para tapar cuotas
Ir cubriendo mes a mes con lo que había reservado para otra cosa parece responsable, y a corto plazo lo es. Pero si la cuota ha dejado de ser asumible de forma estructural, porque cambió tu situación laboral, o porque la revisión la subió por encima de lo que entra en casa, ese dinero solo compra tiempo sin cambiar nada de fondo.
Y llegado el caso, ese colchón habría sido mucho más útil como margen para negociar que consumido en cuotas.
Pedir un préstamo para pagar el préstamo
Cubrir la hipoteca con crédito al consumo o con tarjetas suele salir caro: se cambia una deuda con garantía y tipo relativamente bajo por otra bastante más cara, y se suma un acreedor más a la ecuación. El problema no se resuelve, se multiplica.
Hay además un efecto secundario que se nota más tarde. Cada crédito nuevo deja rastro, y cuando llega el momento de que alguien valore tu situación, una entidad, un fondo, quien sea que tenga que decidir algo sobre tu caso, lo que ve no es solo cuánto debes, sino el patrón: alguien que lleva meses tapando agujeros con agujeros nuevos. Eso pesa en cualquier conversación posterior.
Dicho de otro modo: el préstamo que pides hoy para llegar a fin de mes se cobra dos veces, una en intereses y otra en margen de negociación.
Pagar primero la deuda que más grita
Cuando no llega para todo, el orden de pago se acaba decidiendo por quién llama más veces. Y quien más llama no suele ser quien más te puede quitar.
Las deudas no son intercambiables. Unas tienen tu vivienda como garantía y otras no; unas acumulan intereses de demora altísimos y otras moderados; unas pueden acabar en un procedimiento sobre tu casa y otras no. Decidir por volumen de llamadas es decidir por el criterio de otro.
Un criterio para ordenarlo, cuando de verdad no se puede con todo:
- Primero, lo que sostiene la vida diaria: vivienda, alquiler o hipoteca, suministros, comida, transporte para trabajar. Sin eso no hay forma de recuperarse de nada.
- Después, lo que tiene garantía real: lo que está respaldado por un bien que puedes perder.
- Después, lo que crece más rápido: las deudas con intereses más altos hacen más daño por cada mes que pasan sin tocarse. Las tarjetas de pago aplazado suelen estar aquí.
- Y por último, lo demás, avisando de que no se puede pagar en vez de callando.
Este orden no arregla el problema de fondo, pero evita que el problema lo ordene el que más insiste.
Esperar a que el banco dé el primer paso
Es quizá el más costoso de todos, porque no se siente como un error. Se siente como prudencia.
Pero el margen para negociar es más ancho cuanto antes se actúa: quedan más opciones sobre la mesa, se han acumulado menos intereses y costes, y el procedimiento no ha avanzado hasta un punto donde ya quedan pocas salidas. Esperar no conserva opciones; las va cerrando de una en una, sin avisar. Es lo que convierte un impago manejable en una ejecución hipotecaria, casi siempre sin que nadie tome la decisión de que ocurra.
Pagar por adelantado a quien te promete un resultado
Aquí nos toca mirarnos también a nosotros, así que lo decimos claro.
Nadie puede garantizarte de antemano que tu banco va a aceptar una dación, que un fondo va a aceptar una quita concreta, ni cuánto. Todas esas decisiones dependen de un tercero que todavía no las ha tomado. Quien te promete un resultado exacto antes de haber hablado con nadie, o no sabe lo que dice, o lo sabe y prefiere no decírtelo.
Lo que sí debe poder decirte cualquiera antes de que pagues nada: qué va a hacer exactamente, en qué plazos, qué necesita de ti, cuánto cuesta y qué pasa si no se consigue. Si alguna de esas cinco respuestas es vaga, pregunta otra vez antes de firmar.
Esto vale para nosotros igual que para cualquier otro. Un diagnóstico inicial debería ser gratuito precisamente porque es el momento en el que aún no se sabe si hay caso.
Alquilar la vivienda sin contarlo
Parece una solución razonable: alquilo, con esa renta pago la cuota y aguanto. En algunos casos puede tener sentido, pero conviene saber que la escritura de la hipoteca puede contener condiciones sobre el uso del inmueble, y que un inquilino dentro complica casi todas las salidas posteriores. Desde una venta ordenada hasta una dación.
No es que no se pueda hacer nunca. Es que no se debería hacer sin haber mirado antes qué dice tu escritura y qué efecto tendrá sobre las opciones que te quedan.
Desprenderse de bienes para que no los alcance el embargo
Es un impulso comprensible cuando alguien se ve venir un embargo, y es de los pocos errores de esta lista que puede pasar de ser una mala idea a ser un problema añadido de otro tipo.
Un movimiento de este estilo puede revisarse después y, si se hace para eludir el pago, el artículo 257 del Código Penal castiga con prisión y multa a quien se alce con sus bienes en perjuicio de sus acreedores o realice actos de disposición que dificulten un procedimiento ejecutivo ya iniciado o de previsible inicio. Además, lo habitual es que empeore tu posición en cualquier negociación posterior, porque destruye la confianza justo en el momento en que la necesitas. Si te lo estás planteando, esa es exactamente la señal de que toca hablar con alguien antes de hacer nada.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor dejar de pagar para que el banco me haga caso?
No. Es una idea que circula y es mala consejera: los impagos acumulados empeoran tu posición negociadora y encarecen la deuda. Se puede plantear una renegociación estando al corriente, y es cuando mejores condiciones se consiguen.
¿Puedo negociar yo directamente con el banco, sin nadie?
Sí, perfectamente. Lo que marca la diferencia es llegar sabiendo qué pedir, con qué argumentos y con la documentación preparada. Si tu caso es sencillo, es lo más barato que puedes hacer.
Me han ofrecido una refinanciación. ¿La acepto?
Depende de una sola cuenta: cuánto acabas pagando en total y en cuántos años, comparado con la situación actual. Una cuota más baja durante muchos más años puede salir bastante más cara. Pide el cuadro completo, no solo la cuota nueva.
Ya he cometido varios de estos errores. ¿Es tarde?
Casi nunca es tarde del todo, pero sí cambia el margen disponible. Lo que hoy se puede hacer depende de en qué fase esté el asunto, no de lo que se hizo antes.
Lo que sí ayuda, en una línea
Reunir los papeles, escritura, últimos recibos, cualquier comunicación recibida, averiguar quién es hoy el titular de la deuda, y hablar con alguien antes de tomar una decisión grande. Si además quieres ver las cinco vías de una vez, están las cinco opciones reales comparadas, con lo que exige cada una.
Si quieres que le echemos un vistazo contigo, cuéntanos tu situación. Es gratis, es confidencial, y decidir después es cosa tuya.
Fuentes consultadas el 7 de octubre de 2026: Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE-A-2000-323) y Código Penal (BOE-A-1995-25444). El texto consolidado del BOE tiene carácter informativo.
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